价格战算啥？城南逾20盘塞进澜石小学，有人跨越4km上学

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当下，城南板块一手盘陷入价格战【回顾】，随着入住人口增多，入学的竞争也越来越大，一个澜石小学就要分配超20个楼盘，鸭梨山大！

澜石小学对口楼盘太多了

我们今天集中聊港口路、澜石、湾华板块，整个片区只有两所像样的公办——澜石小学、澜石中学，黎涌小学、湾华小学对口村委。

东平社区、江滨社区、泷景社区共计21个楼盘，共计约3万户居民，全部对口装进澜石小学，最远的足足要跨越4公里上学，好在学校有安排校车接送，家长称每年都要分流学生至周边学校。

湾华片的江滨社区则纳入环湖东小学校区，每天跨越南海大道、桂澜路几条主干道上学，为此，家长在留言板申诉，请求回环湖西校区就读。

港口路片已经在力争新建一所小学，洽谈的是利乐包装厂地块，目前还没有新进展，地块也保留着厂房原样。

| 利乐包装厂地块

澜石小学并没有想象那么差

澜石小学，对口的全部是楼盘生，因此整体教学质量并没有大家传言那么差，毕竟公办学校不像民办那样对外宣传。

就建筑来看，多年的改扩建，校舍新净，有家长评价硬件非常棒，且已被评定为省一级学校。

| 澜石小学

一年级招生约10个班，副校长曾在佛山实验学校任教，有家长反映澜小作业不少，老师负责任，学习抓得紧，传言还有华英班、三中班等合作班。

| 澜石中学

澜石中学，对口黎涌小学、湾华小学、澜石小学毕业生，生源不一，因此目前澜中的风评还没有上来。

澜石片：上学最近最安全，只有泷景可选

要读澜石系列，距离最近、上学最安全的楼盘非泷景莫属，这个“保姆”级上车盘，近地铁、近学校、有商业、总价低，中介笑说，拿放大镜都找不到缺点。

| 泷景分期布局

现在一手主推八期，在澜石小学南侧，面积是85-111㎡三房，127㎡四房，价格约2.3-2.7万/㎡，有数套1.9万/㎡特价房源。

| 泷景八期

其他都是二手房源。一期前排为小高层望江复式，面积约400-600㎡，四期又叫泷景10号，180-200平别墅为主。

剩下的都是洋房组团，六、七期比较刚需，有公寓+住宅混合，此前因共用同一个出入口被投诉，目前已作分开处理，六期最低总价房源160万，七期尚未交楼。

二期入住率最高、人气最旺，楼龄也大，挂牌量最多，最靠近悠方商业广场，最小80㎡两房，最大140㎡三房，最低总价150万可入手。

| 泷景二期&悠方商业

三期体量较小，5栋住宅，2梯5户，36层，没有花园，面积为93-128㎡三房，最低总价190万，这两期的底商配套最齐全。

泷景周边还有几个回迁盘，雅善苑、雅韵轩、雅博苑、利豪花园、绿语芳居都是回迁房，拿到房子后大约七八年才可领房产证入市交易，只有零星挂牌量。

| 雅博苑

| 绿语芳居

| 利豪花园

值得一提的是，明珠幼儿园、澜石小学首批招生层次是泷景一、二期一手业主及澜石土著户籍人员，二手买入业主跟全禅城户口同一批次招生；积分生分流至黎涌小学、湾华小学、新蕾塘头小学等。

海景大厦，单体楼，2梯8户，4楼空中花园，30年楼龄，当时9千-1万/㎡单价，虽是电梯楼，但在庞大的泷景面前，要出彩太难了。

翠堤明珠，板式楼栋，都是200㎡以上望江大户型，二手毛坯房源为主，总价500-700万不等，入住率不高，天樾水岸入市，对该盘二手影响更大。

| 翠堤名珠

港口路片：楼盘众多，一所学校都没有

上学距离仅次于泷景的是世博嘉园、黎明嘉园。

世博嘉园，整个小区39栋楼，很大，面积段很丰富，从最小85㎡两房，到最大325㎡复式都有，总价最低175万！

| 世博嘉园

一区最近魁奇路地铁口，公寓为主，小部分住宅；二区最旧，一区最新。

黎明嘉园，一手盘，7栋都是公寓写字楼，只有2栋住宅，而且楼距小，有点密集，商住不分离，毛坯价2万/㎡。

| 黎明嘉园

客户会跟一路之隔的丽日双盘对比，由于学位级别有差距，因此即便有地铁加持，世博嘉园的二手涨幅与价值仍不如丽日双盘。

港口路板块，发展了十几年，成熟度是近几年起来的，楼盘虽多，但整齐网格状分布，很好辨认。

想找楼龄新的，时代、龙光、星海岸、滨海御庭是首选。

时代年华，3栋住宅，2梯6户，非常刚需，只有83㎡三房一卫和97㎡横厅三房两个面积可选，最低总价160万，楼下底商几乎全开，人气很旺。

| 时代年华

龙光君悦华府，7栋住宅，83-139㎡三四房，近地铁、楼龄新、龙光物业好，升值也比周边盘要快，当时毛坯1.3万/㎡，如今二手2.4万/㎡，现最低总价188万。

| 龙光君悦华府

滨海御庭，一期为回迁房+别墅+住宅混合，楼龄13年，住宅有双证，产品有266-277㎡望江大平层，是片区稀缺物，很多富人盯着找。

| 滨海御庭大户型

二期是望江住宅，大部分是90㎡三房，最低总价178万，小区楼下有艾德海滨幼儿园，业主基本就近在此入读。

| 滨海御庭小户型

与该盘同一开发商的是慧港国际，3栋公寓+8栋住宅，户型有88㎡两房至145㎡四房不等，最低总价145万，这两盘主要问题是物业口碑一般。

| 慧港国际

碧桂园城市花园，分北中南三区；北区即希尔顿酒店所在处，设有空中花园；中南区有正经的地面大花园。

| 碧桂园北区

| 碧桂园中区

碧桂园挂牌量太大，加之户型与品质问题，导致难以上涨，户型优点是卧室大、阳台大，缺点是实用率低，90㎡只有两房，而且设计不太通风对流，最低总价房源165万。

| 碧桂园南区

星海岸花园邻近碧桂园，楼龄新，很多碧桂园业主置换过去，小区品质好，户型设计合理，还实现了刷卡到户，私密性更好，82㎡最低总价163万。

| 星海岸花园

再说几个比较旧的盘：海景蓝湾、东方水岸、沿海馨庭、丽景花园等。

东方水岸，楼龄15年，部分楼栋可望江，低密设计，随着码头搬迁，周边环境好了起来，但小区内公共设施老旧，物业维护一般，还出现过漏水情况。

| 东方水岸

沿海馨庭，刚改居住群体为主，小区内部环境优美，楼栋密度低，2梯3/4户设计；90㎡三房一卫实用率低，但货量最多，最低170万；123㎡四房可做到南北对流。

| 沿海馨庭(左)&丽港阳光(右)

| 沿海馨庭底商

海景蓝湾，分南北区，北区楼龄新，最小89㎡两房，最低总价165万；南区楼龄旧，三房起步，有顶复，可望江，小区也是刷卡到户，私密性好。

| 海景蓝湾

丽景花园，紧邻天虹购物广场，出门湾华地铁站，11层电梯小高层，最低总价94万，这么好的地段这么低的密度，除了旧真的没什么毛病。

| 丽景花园&天虹广场

盈天广场，公寓+住宅混合体，公寓目前还有一手未售，商业体招商差，住宅最小92㎡起，最低总价162万，最大139㎡四房。

| 盈天广场

东江国际，11栋住宅，最小为75㎡两房，总价150万，最大为92㎡三房；东江花苑，面积较小，3栋住宅，最小面积38㎡一房一厅，总价68万起，挂户口最合适。

| 东江国际

两盘都是同一开发商，楼下是东江国际酒店，石湾街道办事、禅城司法局，行政氛围浓厚。

| 东江花苑

还有一些零星的迷你小区。

丽港阳光，13年楼龄，5栋板式住宅设计，11-18层高，1梯2户或2梯2户，主要户型为90㎡和117㎡。

南裕欣府，单体楼，2梯4户，户型为95㎡和120㎡三房，毛坯最低总价158万。

| 南裕欣府

这边还有几个一手盘，龙光玖悦台已售罄，龙光玖誉台在售98-128㎡三四房，价格约2.3-2.7万/㎡；粤海拾桂府主推95-140㎡三四房，价格约2.4-3万/㎡，这几个盘按现在所处位置，猜测也是分去澜石小学、澜石中学（*仅为猜测，请以教育局官宣为准）。

| 龙光双盘

整个港口路片的居住氛围越来越成熟，有些内部小路闹中取静，这里新开了一家绿院子至真幼儿园，堪称禅城版布鲁森；天虹广场+湾华地铁，让这片的商业氛围更浓。

| 绿院子幼儿园

| 舒适的内街

湾华片：无缘家门口村小，分配环湖东

与湾华村紧邻，又被文华南路隔开的怡景双盘+凯德双盘，显得有点孤立，目前分配到3公里外的环湖东小学。

虽然可沿东平路过去，但这段路缺乏骑行的安全条件，加之文华南路或周边楼盘施工，很多工程车、货车途经此段。

怡景苑为纯别墅住区，一套动辄几千万，基本是自己住的，没什么放盘。

| 怡景苑

怡景丽苑是低密度小区，步梯7层，电梯11层，1梯2户设计，面积最小50㎡一房一厅，总价仅68万，最大190㎡五房，小区内外较安静，环境清幽。

| 怡景丽苑

凯德泊宫为纯叠墅住区，外立面白色设计，部分直面东平河，但入住率较低。

| 凯德泊宫叠墅

凯德瀚城较刚需，11层小高层，面积从89㎡两房至250㎡五房都有，最低总价156万，纯白色的外立面不耐旧，品质感较差，底商人气不如怡景双盘。

| 凯德瀚城

这一片虽然被“孤立”，但环境清幽，南侧有石湾湿地公园和新三中，书香氛围浓厚。

| 市三中

最靠近这四盘的其实是湾华小学，但该校主要针对村居学生，及承担分流的普通借读生，而且从留言板市民请愿来看，该片区业主更意向入读环湖东校区。

以上就是关于整个城南澜石、湾华片的所有楼盘点评，无论是挂靠户口读书也好，考虑自住也好，都是非常有参考价值的攻略文。

附二手价格表

编辑：功夫多

校审：功夫基、功夫财

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